Lima es una víctima del “boom inmobiliario”

El boom inmobiliario, aplaudido con efusividad y efervescencia por el gobierno y por el sector empresarial, aunado a las malas decisiones y la falta de previsión estatal, trajo como consecuencia una ciudad sumida en el desorden. El urbanista Erick Reyes señala que son los inversionistas quienes decidieron la forma del crecimiento de la capital, de acuerdo con sus intereses. A ello se suma la falta de iniciativa de las municipalidades para poner cierto orden y el caso omiso que hicieron al Plan de Desarrollo Urbano elaborado en la década de 1990.

| 31 enero 2013 12:01 AM | Especial | 4.4k Lecturas
EL DESORDEN TAMBIÉN CRECE

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“Me preocupa el tema de desagüe porque en los últimos años se ha generado un crecimiento vertical. Al tener edificios tan altos la presión aumenta y eso puede generar complicaciones en corto plazo en las redes de agua”, dice Reyes.

“Las municipalidades responden en función al empresariado inmobiliario y no al revés. Son los inversionistas los que llevan el ritmo de la ciudad y esto nos lleva a una sobreexplotación de los recursos”, afirmó Erick Reyes.
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En los últimos 20 años hemos sido testigos del crecimiento exponencial que ha experimentado la capital. Producto de la expansión demográfica, Lima creció a punta de cemento y arena, de fierros y vidrios.

Sin embargo, este despegue no ha sido acompañado de un adecuado orden, la ciudad parece haber sido tomada y secuestrada por una ráfaga de inversionistas ansiosos y municipios blandengues.

El urbanista Erick Reyes, vicepresidente de la Sociedad de Urbanistas del Perú, señala que desde la década de 1990 existía un plan de desarrollo urbano para esta ciudad, que fue ignorado por el fallecido exalcalde de Lima Alberto Andrade, y el que fuera procesado por corrupción en el caso “Comunicore”, Luis Castañeda Lossio.

“Por más que nos esforcemos, quedamos relegados. Nosotros tuvimos un plan de desarrollo en los noventa, la gestión de Andrade la dejó a un lado y ni qué decir de la de Castañeda”, declara un ofuscado Reyes.

Considera que el principal factor para el desordenado crecimiento de nuestra ciudad, es que existan municipalidades que no tienen iniciativa propia para el ordenamiento de sus distritos y que más bien sus acciones se efectúen en función a las empresas inmobiliarias.

“Las municipalidades responden en función al empresariado inmobiliario y no al revés. Son los inversionistas los que llevan el ritmo de la ciudad y esto nos lleva a una sobreexplotación de los recursos”, sostiene Reyes.

Cuando el urbanista menciona recursos, nos detalla no solo la falta de redes de agua y saneamiento para la construcción como lo señaló la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) hace unos días, a ello se suma la fragilidad del sistema de energía eléctrica.

“Me preocupa el tema de desagüe porque en los últimos años se ha generado un crecimiento vertical. Al tener edificios tan altos la presión aumenta y eso puede generar complicaciones en corto plazo en las redes de agua”, dice Reyes.

Guido Valdivia, asesor de la Capeco, indicó hace días que la venta de viviendas se reducirá en 2% y 3% por falta de agua. Según afirmó, las Entidades Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS) no tienen la capacidad suficiente para desarrollar inversiones que estén a la altura de las necesidades de la población, del mercado inmobiliario y la construcción.

Erick Reyes, frente al otro tema que es el problema en las redes de energía, agrega que si bien tenemos una red interconectada de energía eléctrica que permite escoger cualquier energía del Perú, la transferencia de energía debe realizarse a una potencia de consumo alto.

En ese sentido, cuestiona que las empresas eléctricas atiendan la demanda que existe, por ejemplo, cuando se construye un centro comercial, de manera poco planificada.

“Cada vez que hay centros comerciales y tiendas, colocan transformadores. Eso responde a que las empresas eléctricas están atendiendo en parches. A la larga llenan la ciudad de transformadores sin adecuada planificación. Puedes tener zona con suficiente carga eléctrica al costado de una zona que no tiene una carga adecuada”, precisa Erick Reyes.



ESTACIONAMIENTOS
“¿Qué visión queremos de ciudad?”, se pregunta el urbanista Erick Reyes antes de darnos su punto de vista acerca de otra de las problemáticas que enfrenta Lima hace años: el caos vehicular generado, entre otras cosas, por el crecimiento del número de centros comerciales

“Debíamos dotar a la ciudad de estacionamientos solo en las áreas residenciales y en zonas comerciales restringirlo en función a la capacidad con la que cuenten las vías de acceso. Y se ha hecho todo lo contrario, los centros comerciales Jockey Plaza y Plaza San Miguel son ejemplos claros, es imposible que en fiestas se pueda transitar por las avenidas Javier Prado y La Marina”, comenta.

Para Reyes, la ampliación de carriles en avenidas altamente transitadas no hace más que generar más caos vehicular.

“Castañeda decía hay demasiados carros, hay que ampliar carriles, pero eso en realidad genera más congestión. Como alcalde, lo correcto es mejorar la calidad del servicio de transporte público”, aclara.

Finalmente, dice Reyes, los ministerios de Energía y Minas, de Vivienda y la Municipalidad de Lima deben desarrollar, cuanto antes, un plan conjunto que de forma integral analice la tendencia del crecimiento de esta ciudad.

ESTIMAN QUE PRECIOS DE VIVIENDAS DE SECTORES A Y B YA NO SUBIRÁN
El ritmo anual promedio del crecimiento del precio de las viviendas oscila entre 8% y 10% desde el año 2006, según la consultora inmobiliaria Tinsa. Mientras que la variación anual de la inflación de los precios de materiales de construcción en el 2010 fue de 3.75%, en 2011 de 2.01% y el año pasado fue de -2.25%.

Si solo el año pasado se redujo el precio de los materiales de construcción, ¿entonces en qué se basa el elevado ritmo de crecimiento del precio de las viviendas en el país?

El economista de la Universidad del Pacífico, Jorge González Izquierdo, explica que para analizar el tema, primero debemos distinguir el precio de los inmuebles de acuerdo con los sectores.

“En los niveles socioeconómicos A y B el precio creció a un ritmo de 12% en los últimos dos años y en el C y D el crecimiento fue de 4% y 5%. No podemos hablar de un crecimiento único”, agrega.

En ambos casos, anota, la razón por la que los precios han estado subiendo se deben a tres factores: El aumento en el precio de los terrenos, el crecimiento de los créditos hipotecarios y la especulación.

En el primer factor, nos dice González Izquierdo, el aumento del precio de los terrenos es similar al que aumentan las viviendas “en cada distrito hay una cantidad máxima de terrenos disponibles, si esta se va reduciendo, el precio del terreno también sube”, agrega el economista.

En el segundo elemento está la demanda impulsada por el crecimiento muy fuerte de los créditos hipotecarios, que en el 2012 se acercó al 40%.

Y en el tercer factor, no menos importante, está el efecto de la especulación. “Hay gente que compró viviendas no para vivir sino para especular”, dice González Izquierdo, lamentablemente no existe una cifra exacta sobre cuántas de todas las viviendas vendidas están sirviendo a este fin, que sin duda afecta el mercado y pone en riesgo su normal desarrollo.

Pese a ello, el economista de la Universidad del Pacífico considera que el precio de inmuebles en los sectores A y B ya alcanzó su tope de crecimiento y que más bien son los otros dos niveles (C y D) los que aún tienen un proceso de expansión pendiente.

El gerente general de la consultora Tinsa, Gino Layseca, añade que otro de los factores por los cuales los precios de las viviendas no pueden subir de modo exponencial, es la rigurosidad que han adoptado los bancos a la hora de otorgar un crédito hipotecario.

“En el último trimestre del 2012 los bancos se han puesto mucho más rigurosos en otorgar los créditos, las tasas de interés, la cuota inicial y todo ello desacelera la demanda. Ese es otro factor por lo que no pueden subir los precios”, señala.


Laura Grados Lozano
Redacción


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